전세사기 예방 체크리스트

전세 계약, 아무도 안 알려주는 위험 신호들

정부가 전세사기 피해자로 인정한 건수가 2026년 7월 말 기준 누적 4만 278건이에요. 피해 보증금은 2025년 말 기준 약 4조 7천억 원이고, 놀라운 건 피해자의 76%가 40세 미만이라는 거예요. 처음 전세 계약하는데 뭘 확인해야 하는지 아무도 안 알려주니까, 부동산 중개사가 "다 괜찮아요" 하면 그대로 도장 찍게 되는 거죠.

이 가이드에서는 계약 전부터 잔금일까지, 전세사기를 피하기 위해 반드시 점검해야 할 7단계를 정리했어요. 한 번 읽어두면 수천만 원짜리 실수를 막을 수 있어요.

전세사기, 이렇게 당해요

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대표 전세사기 유형 5가지

깡통전세 — 매매가 대비 전세가율 80% 이상. 집값 하락 시 보증금 돌려받지 못함
이중계약 — 집주인에게는 월세, 세입자에게는 전세로 계약. 중개사·임대관리업체가 차액 편취
대리인·신분증 위조 — 월세 세입자가 집주인 행세하거나 위조 신분증으로 계약 체결
신탁부동산 사기 — 신탁회사 소유 부동산에 권한 없는 자가 임대차 계약. 계약 자체가 무효
무자본 갭투자 — 전세금으로 주택 매입 반복, 이전 세입자 보증금 미반환 후 잠적

주의

2024년 이후 수법이 점점 교묘해지고 있어요. "싸다"고 좋아하기 전에, 왜 싼지를 의심하는 게 먼저예요.

등기부등본, 이것만 확인하세요

[1]

등기부등본은 그 집의 "신용 조회서"라고 생각하면 돼요. 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원이면 누구나 바로 확인할 수 있어요.

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등기부등본 구성과 확인 포인트

표제부 — 부동산 소재지·면적 등 기본 정보
갑구 — 소유권 관련 사항. 현재 소유자가 누구인지, 가압류·경매개시결정이 있는지 확인
을구 — 소유권 외 권리. 근저당권·전세권 등이 여기 있음. 채권최고액이 얼마인지 확인
빨간 줄 — 말소된 권리는 빨간 줄로 표시됨. 빨간 줄 없는 "살아있는" 항목만 유효
열람·발급 시 "말소사항 포함" 체크 — 기본 옵션은 현재 유효한 권리만 보여줘요. 과거 근저당·가압류·경매 이력까지 확인하려면 발급 화면에서 반드시 "말소사항 포함"을 선택하세요

Pro Tip

을구에 적힌 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정돼요. 역산하면 채권최고액 × 0.77~0.83 = 실제 대출 잔액 추정치예요.

'신탁' 기재가 보이면 즉시 멈추세요

등기부등본에 "신탁"이라는 단어가 보이면, 그 부동산은 신탁회사가 실질 소유자예요. 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결한 임대차계약은 무효가 될 수 있으므로, 반드시 신탁회사에 직접 확인한 뒤에 계약을 진행하세요.

전세가율 — 60% 이하가 안전

전세가율은 (전세보증금 ÷ 매매시세) × 100으로 계산해요. 이 비율이 높을수록 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커져요.

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전세가율 안전 기준

60% 이하 — 비교적 안전. 보증보험 가입도 수월
60~75% — 주의 구간. 보증보험 사전 심사 필수
80% 이상 — 깡통전세 위험. 계약 재고 필요
2026년 전국 평균 — 약 68% (서울 약 62~63%)

주의

전세가율만 보면 안 돼요. (선순위 근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매가가 80% 이상이면 깡통전세예요. 반드시 선순위채권까지 합산해서 계산하세요.

보증보험 3사 비교 — 꼭 가입하세요

[2]

전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 보증기관이 대신 갚아주는 보험이에요. 보증료를 임대인이 75%, 임차인이 25% 나눠 내는 건 지자체에 등록한 임대사업자의 민간임대주택 이야기예요(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조 제1호). 개인 집주인과 맺은 일반 전세는 가입 의무도 임대인 분담도 없어서, 내가 직접 가입하고 보증료도 전액 부담해요.

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HUG 전세보증금반환보증

[3]

보증료 — 연 0.097~0.211%. 보증금액·주택유형(아파트/기타)·부채비율에 따라 달라지고, 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10% 할증
보증한도 — 전세보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
신청기한 — 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전 (2년 계약 → 1년 이내)
가입 조건 — 계약기간 1년 이상, 공인중개사가 날인한 계약서, 전입신고 + 확정일자 완료
보증료 할인 — 본인·배우자 합산 연소득 5,000만 원 이하면 나이와 상관없이 60% 할인. 신혼부부(합산 6,000만 원 이하)는 40%
가입 창구 — 위탁은행 창구·앱, 네이버페이·카카오페이·토스에서 비대면 가입 가능. 가장 많이 이용됨

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HF 일반전세지킴보증

[4]

보증료 — 연 0.04~0.18%로 가장 저렴. LTV(선순위채권 + 보증금 ÷ 주택가격) 70% 이하 0.04%, 80% 이하 0.11%, 90% 이하 0.18%
보증한도 — 임대차보증금 7억 원 이하(서울·경기·인천 외 지역은 5억 원 이하), 주택가격 12억 원 이하
가입 조건 — HF 전세자금보증을 이용 중이거나 전세자금보증과 동시에 신청하는 경우에만 가능. 즉 전세대출과 묶이는 상품이에요
신청기한 — 임대차계약기간의 절반이 지나기 전. 취급은행에서 신청

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SGI 전세금보장신용보험

보증료 — 연 0.183~0.208%로 가장 비쌈
보증한도 — 비아파트 최대 10억 원, 아파트는 한도 없음
가입 시기와 세부 조건은 서울보증보험 홈페이지나 지점에서 직접 확인하세요

세 곳 모두 계약기간이 절반 지나기 전에 가입해야 하고, 임대인 동의 없이 내가 혼자 가입할 수 있어요. 어디든 좋으니 잔금 치르고 전입신고 마치면 바로 가입하세요.

낸 보증료, 최대 40만 원까지 돌려받을 수 있어요

[5]

국토교통부 「전세보증금반환보증 보증료 지원사업」이에요. 전세보증금 3억 원 이하 주택에 살면서 HUG·HF·SGI 반환보증에 가입한 무주택 임차인이 대상이고, 연소득이 청년은 5,000만 원, 청년 외는 6,000만 원, 신혼부부는 부부 합산 7,500만 원 이하여야 해요.

청년·신혼부부 — 낸 보증료 전액(최대 40만 원)
그 외 — 낸 보증료의 90%(최대 40만 원)
2025년 3월 30일 이전 가입 건은 최대 30만 원
정부24나 HUG 안심전세포털에서 온라인 신청, 또는 시·군·구청·주민센터 방문. 연중 신청이지만 지자체 예산이 소진되면 조기 마감되니 가입하자마자 신청하세요

주의

[3]

HUG 보증은 아무 물건이나 되는 게 아니에요. 보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권이고, 여기에 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 한다는 조건이 따로 붙어요. 근저당이 조금만 잡혀 있어도 한도가 확 깎이니까, 계약 전에 사전 심사를 반드시 신청하세요.

주의

2025년 6월 1일 이후에 처음 계약했다면 「전세사기피해자 특별법」의 보호를 못 받아요.

[6]

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2023년 6월 1일 시행 후 4년, 즉 2027년 5월 31일까지만 효력이 있고, 2025년 5월 20일 개정으로 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 처음 체결한 임차인에게만 적용돼요. 지금 새로 전세를 얻는 사람은 사고가 나도 우선매수권·LH 피해주택 매입·경공매 유예 같은 특별법 지원 대상이 아니에요. 그래서 보증보험이 사실상 유일한 안전망이에요.

7단계 점검법 — 계약 전부터 잔금일까지

매물 확인 — 전세가율 계산

KB부동산이나 호갱노노에서 해당 물건의 매매 시세와 전세 시세를 확인하세요. 전세가율이 60% 이하인지, 주변 시세와 비교해 지나치게 싼 건 아닌지 점검해요. 시세보다 확연히 싸면 사기 위험 신호예요.

Pro Tip

[7]

HUG 「안심전세 App」을 깔면 연립·다세대·아파트·오피스텔 매매시세와 지역 평균 전세가율, 해당 집의 HUG 보증 가입 가능 여부를 한 번에 볼 수 있어요. 집주인을 만나지 않고도 내 휴대폰으로 집주인의 체납 사실, HUG·HF 보증 가입 금지 여부, 보증사고 이력까지 조회되고, 등기부등본을 앱에서 열람하면 2년 6개월간 등기 변동 알림도 무료로 와요.

등기부등본 열람 — 권리관계 확인

[1]

인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하세요(700원). 갑구에서 소유자가 임대인과 일치하는지, 가압류·경매개시결정이 없는지 확인해요. 을구에서 근저당 채권최고액 합계가 매매가의 60%를 넘지 않는지 계산하세요.

임대인 신원 확인 — 대리인이면 서류 요구

계약 상대방의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 직접 대조하세요. 대리인이 계약하는 경우, 위임장 + 인감증명서 + 본인 신분증 사본을 반드시 요구하세요.

세금 체납 조회 — 납세증명서 요청

[8]

임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 요청하세요(유효기간은 발급일부터 30일). 거부하면 보증금 1,000만 원 초과 계약에 한해, 계약 체결 후 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있어요(국세징수법 제109조). 관할이 아닌 세무서에서도 되지만 온라인은 안 되고 방문 신청이에요. 체납 세금은 경매 때 내 보증금보다 먼저 떼일 수 있으니 꼭 확인하세요.

Pro Tip

[9]

계약 자리에서 먼저 요구하세요. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약을 체결할 때 납세증명서(국세·지방세)와 그 집의 확정일자 부여 현황(선순위 보증금)을 임차인에게 제시할 의무가 있어요. 대신 열람에 동의하는 방식으로 갈음할 수도 있는데, 둘 다 거부하면 그 자체가 위험 신호예요.

보증보험 사전 심사 — 가입 가능 여부 확인

HUG, HF, SGI 중 하나를 골라 사전 심사를 신청하세요. 보증보험 가입이 거절되는 물건은 그 자체로 위험 신호예요. 가입이 가능한 물건에서만 계약을 진행하세요.

계약서 특약 작성 — 보호 조항 넣기

계약서에 아래 특약을 반드시 포함하세요:

"임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류를 제공하고 협조할 의무가 있다"
"잔금일까지 근저당 등 선순위 권리가 추가되면 계약 해지 및 위약금 청구 가능"
"임대인의 세금 체납이 확인될 경우 계약 해지 가능"

잔금일 최종 확인 — 당일 등기부 재열람 + 전입신고

잔금 지급 당일, 등기부등본을 한 번 더 떼서 계약일 이후 근저당이 추가되지 않았는지 확인하세요. 잔금 지급 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 처리하세요. 정부24에서 온라인 전입신고도 가능해요.

계약 후 30일 안에 임대차 신고도 하세요

[10]

보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 주민센터(또는 부동산거래관리시스템 온라인)에 임대차 신고를 해야 해요. 임대인·임차인 공동 신고가 원칙이지만 계약서를 들고 한쪽이 가도 되고, 계약서를 내면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 안 하면 미신고 기간·계약금액에 따라 2만~30만 원, 거짓 신고는 100만 원 과태료예요. 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봐주니, 잔금일에 전입신고를 하면서 계약서를 함께 내는 게 가장 간단해요.

주의

"2026년부터 대항력이 신고 즉시 생긴다"는 말은 아직 법이 아니에요.

[9]

2026년 3월 10일 관계부처 합동 「전세사기 방지 대책」이 대항력 효력을 "전입신고 다음 날 0시"에서 "전입신고 처리 시"로 개선한다고 발표했고, 이 문장이 기사 제목으로 많이 돌았어요. 하지만 국가법령정보센터에서 확인한 현행 주택임대차보호법은 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호]가 최신이고, 제3조 제1항은 여전히 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"예요. 공포만 되고 시행을 기다리는 개정도 등록돼 있지 않아요. 6월 18일 국토교통부 점검회의에서도 "주택임대차보호법 개정도 속도를 내고 있다"고만 했어요.

그래서 오늘 이사하는 사람은 아직 "다음 날 0시"를 전제로 움직여야 해요. 잔금을 치른 그날 낮에 임대인이 근저당을 설정하면, 등기는 접수 즉시 효력이 생기고 내 대항력은 자정에야 생기니까 근저당이 앞서요. 이 하루가 왜 생기고 어떻게 줄이는지는 전입신고·확정일자 — 보증금 순위가 정해지는 하루에서 대법원 판례까지 짚어뒀어요.

자주 함께 도는 두 가지도 그대로 믿으면 안 돼요

[2]

"모든 전세에 보증보험이 의무화됐다" — 아니에요. 임대보증금 보증 가입 의무는 지자체에 등록한 임대사업자의 민간임대주택에만 걸려 있어요(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항). 개인 집주인과 그냥 계약한 일반 전세는 의무 대상이 아니고, 보증보험은 내가 알아서 들어야 해요.
보증료 "임대인 75%, 임차인 25%" — 이 비율 자체는 실제로 시행 중이에요(같은 법 시행령 제40조 제1호, 시행 2026. 2. 26.). 다만 위와 같은 이유로 등록임대사업자 물건에만 적용돼요. 일반 전세에서 HUG·HF·SGI 보증보험을 들면 보증료는 임차인이 전액 부담해요.

'깡통전세는 중개가 제한된다'도 아니에요

[11]

그런 규정은 없어요. 현행 공인중개사법(시행 2026. 8. 28.)에 전세가율을 이유로 중개를 막는 조항은 없고, 제33조 제1항 제9호의 "중개를 제한"은 중개사끼리 담합하지 말라는 조항이에요. 3월 대책이 담은 건 중개사의 확인·설명 의무 강화와 위반 시 과태료 상향·영업정지지 중개 금지가 아니에요. 전세가율은 여전히 내가 직접 계산해서 걸러야 해요.

공인중개사도 확인하세요

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중개사 자격 확인 방법

[12]

한국공인중개사협회 — kar.or.kr → 정보마당 → 개업 중개사무소 검색
씨리얼 — seereal.lh.or.kr → 찾기 서비스 → 부동산중개업 조회
국세청 — 사무소 사업자등록증 사본을 받아 nts.go.kr에서 휴·폐업 조회
중개보조원 확인 — 국가공간정보포털 nsdi.go.kr → 열람공간 → 부동산중개업 조회
공인중개사 자격증 실물 + 신분증 대조 필수 (중개보조원이 자격 없이 계약하는 경우 있음)

주의

공인중개사가 "보증보험 안 들어도 된다"고 하면 오히려 의심하세요. 보증보험 가입이 불가능한 위험 물건일 가능성이 높아요.

핵심 용어 정리

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꼭 알아야 할 용어

[9]

대항력 — 주택의 인도(입주) + 전입신고를 마친 날의 다음 날 0시부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
우선변제권 — 대항력 + 확정일자를 갖추면, 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리
확정일자 — 주민센터·법원·등기소·공증인 사무소 또는 인터넷등기소에서 부여
근저당권 — 금융기관이 설정한 담보 권리. 전세보증금보다 선순위면 경매 시 먼저 가져감
채권최고액 — 근저당권에 적힌 최대 변제 금액. 실제 대출의 120~130%로 설정

소액임차인 최우선변제 — 보증금이 작으면 일부는 무조건 먼저 받아요

[13]

보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 근저당보다 순위가 늦어도 아래 금액까지는 가장 먼저 배당받아요(경매 낙찰가의 절반 한도). 확정일자 없이 대항력(입주 + 전입신고)만 있어도 돼요.