전세사기 예방 체크리스트
등기부등본 읽는 법부터 보증보험 가입까지, 전세사기 안 당하는 7단계 점검법을 정리했어요.
전세 계약, 아무도 안 알려주는 위험 신호들
2025년 4월 기준 전세사기 누적 피해자가 2만 8천 명을 넘었어요. 피해 금액만 약 2조 5천억 원이고, 놀라운 건 20~30대가 전체 피해의 75%를 차지한다는 거예요. 처음 전세 계약하는데 뭘 확인해야 하는지 아무도 안 알려주니까, 부동산 중개사가 "다 괜찮아요" 하면 그대로 도장 찍게 되는 거죠.
이 가이드에서는 계약 전부터 잔금일까지, 전세사기를 피하기 위해 반드시 점검해야 할 7단계를 정리했어요. 한 번 읽어두면 수천만 원짜리 실수를 막을 수 있어요.
전세사기, 이렇게 당해요
대표 전세사기 유형 5가지
- 깡통전세 — 매매가 대비 전세가율 80% 이상. 집값 하락 시 보증금 돌려받지 못함
- 이중계약 — 집주인에게는 월세, 세입자에게는 전세로 계약. 중개사·임대관리업체가 차액 편취
- 대리인·신분증 위조 — 월세 세입자가 집주인 행세하거나 위조 신분증으로 계약 체결
- 신탁부동산 사기 — 신탁회사 소유 부동산에 권한 없는 자가 임대차 계약. 계약 자체가 무효
- 무자본 갭투자 — 전세금으로 주택 매입 반복, 이전 세입자 보증금 미반환 후 잠적
2024년 이후 수법이 점점 교묘해지고 있어요. "싸다"고 좋아하기 전에, 왜 싼지를 의심하는 게 먼저예요.
등기부등본, 이것만 확인하세요
등기부등본은 그 집의 "신용 조회서"라고 생각하면 돼요. 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원이면 누구나 바로 확인할 수 있어요.
등기부등본 구성과 확인 포인트
- 표제부 — 부동산 소재지·면적 등 기본 정보
- 갑구 — 소유권 관련 사항. 현재 소유자가 누구인지, 가압류·경매개시결정이 있는지 확인
- 을구 — 소유권 외 권리. 근저당권·전세권 등이 여기 있음. 채권최고액이 얼마인지 확인
- 빨간 줄 — 말소된 권리는 빨간 줄로 표시됨. 빨간 줄 없는 "살아있는" 항목만 유효
을구에 적힌 채권최고액은 실제 대출금의 120~130%로 설정돼요. 역산하면 채권최고액 × 0.77~0.83 = 실제 대출 잔액 추정치예요.
등기부등본에 "신탁"이라는 단어가 보이면, 그 부동산은 신탁회사가 실질 소유자예요. 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결한 임대차계약은 무효가 될 수 있으므로, 반드시 신탁회사에 직접 확인한 뒤에 계약을 진행하세요.
전세가율 — 60% 이하가 안전
전세가율은 (전세보증금 ÷ 매매시세) × 100으로 계산해요. 이 비율이 높을수록 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커져요.
전세가율 안전 기준
- 60% 이하 — 비교적 안전. 보증보험 가입도 수월
- 60~75% — 주의 구간. 보증보험 사전 심사 필수
- 80% 이상 — 깡통전세 위험. 계약 재고 필요
- 2026년 전국 평균 — 약 68% (서울 약 62~63%)
전세가율만 보면 안 돼요. (선순위 근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매가가 80% 이상이면 깡통전세예요. 반드시 선순위채권까지 합산해서 계산하세요.
보증보험 3사 비교 — 꼭 가입하세요
전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 보증기관이 대신 갚아주는 보험이에요. 2026년 개정법으로 사실상 의무화됐고, 보증료도 임대인이 75%, 임차인이 25%만 부담하게 바뀌었어요.
HUG vs HF vs SGI 비교
- HUG(주택도시보증공사) — 보증료 연 0.128~0.211%. 보증한도 수도권 7억/비수도권 5억. 가장 많이 이용됨
- HF(한국주택금융공사) — 보증료 연 0.04~0.18%로 가장 저렴. 전세대출 연계 상품 성격. 대출 실행 전·동시 가입
- SGI(서울보증보험) — 보증료 연 0.183~0.208%로 가장 비쌈. 비아파트 최대 10억/아파트 한도 없음
- 공통 — 계약기간 절반 경과 전 가입 필수 (2년 계약 → 1년 이내). 임대인 동의 없이 가입 가능
2025년 9월부터 HUG 보증비율이 70%에서 60%로 하향됐어요. 보증 가입 가능한 물건의 범위가 좁아졌으므로, 계약 전에 사전 심사를 반드시 신청하세요.
7단계 점검법 — 계약 전부터 잔금일까지
매물 확인 — 전세가율 계산
KB부동산이나 호갱노노에서 해당 물건의 매매 시세와 전세 시세를 확인하세요. 전세가율이 60% 이하인지, 주변 시세와 비교해 지나치게 싼 건 아닌지 점검해요. 시세보다 확연히 싸면 사기 위험 신호예요.
등기부등본 열람 — 권리관계 확인
인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하세요(700원). 갑구에서 소유자가 임대인과 일치하는지, 가압류·경매개시결정이 없는지 확인해요. 을구에서 근저당 채권최고액 합계가 매매가의 60%를 넘지 않는지 계산하세요.
임대인 신원 확인 — 대리인이면 서류 요구
계약 상대방의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 직접 대조하세요. 대리인이 계약하는 경우, 위임장 + 인감증명서 + 본인 신분증 사본을 반드시 요구하세요.
세금 체납 조회 — 완납증명서 요청
임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요청하세요(유효기간 30일). 거부하면 정부24에서 미납국세 열람을 직접 신청할 수 있어요(보증금 1,000만 원 초과 시 가능, 국세징수법 제109조). 재산세·종합부동산세 같은 당해세는 경매 시 모든 채무보다 우선 변제되므로 꼭 확인하세요.
보증보험 사전 심사 — 가입 가능 여부 확인
HUG, HF, SGI 중 하나를 골라 사전 심사를 신청하세요. 보증보험 가입이 거절되는 물건은 그 자체로 위험 신호예요. 가입이 가능한 물건에서만 계약을 진행하세요.
계약서 특약 작성 — 보호 조항 넣기
계약서에 아래 특약을 반드시 포함하세요:
- "임대인은 보증보험 가입에 필요한 서류를 제공하고 협조할 의무가 있다"
- "잔금일까지 근저당 등 선순위 권리가 추가되면 계약 해지 및 위약금 청구 가능"
- "임대인의 세금 체납이 확인될 경우 계약 해지 가능"
잔금일 최종 확인 — 당일 등기부 재열람 + 전입신고
잔금 지급 당일, 등기부등본을 한 번 더 떼서 계약일 이후 근저당이 추가되지 않았는지 확인하세요. 잔금 지급 후 즉시 전입신고 + 확정일자를 처리하세요. 정부24에서 온라인 전입신고도 가능해요.
- 대항력 즉시 발생 — 전입신고 "다음날"이 아니라 "신고 즉시" 대항력이 생겨요. 같은 날 설정된 근저당보다 우선순위를 확보할 수 있어요.
- 보증보험 의무화 — 모든 주거용 임대차에 보증보험 가입이 의무화됐어요. 보증료는 임대인 75%, 임차인 25% 부담.
- 깡통전세 중개 제한 — 전세가율이 지나치게 높은 물건은 중개 자체가 제한돼요.
공인중개사도 확인하세요
중개사 자격 확인 방법
- 한국공인중개사협회 — kar.or.kr → 정보마당 → 개업 중개사무소 검색
- 씨리얼 — seereal.lh.or.kr → 부동산중개업 조회
- 국세청 — nts.go.kr → 사업자등록증으로 휴·폐업 조회
- 공인중개사 자격증 실물 + 신분증 대조 필수 (중개보조원이 자격 없이 계약하는 경우 있음)
공인중개사가 "보증보험 안 들어도 된다"고 하면 오히려 의심하세요. 보증보험 가입이 불가능한 위험 물건일 가능성이 높아요.
핵심 용어 정리
꼭 알아야 할 용어
- 대항력 — 전입신고 + 입주 완료 시 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘. 2026년부터 신고 즉시 발생
- 우선변제권 — 대항력 + 확정일자를 갖추면, 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리
- 확정일자 — 주민센터·법원·등기소·공증인 사무소 또는 인터넷등기소에서 부여
- 근저당권 — 금융기관이 설정한 담보 권리. 전세보증금보다 선순위면 경매 시 먼저 가져감
- 채권최고액 — 근저당권에 적힌 최대 변제 금액. 실제 대출의 120~130%로 설정