전세사기 예방 완전정복
등기부등본 보는 법부터 전세보증보험까지, 보증금 지키는 핵심 체크리스트.
전세사기, 왜 20대가 특히 위험할까?
전세사기 누적 피해자는 이미 2만 8천 명을 넘었고, 피해액은 2조 5천억 원에 달해요. 그 중 가장 큰 피해를 입는 건 처음 독립하는 20대입니다. 부동산 계약 경험이 없고, 목돈을 처음 다루는 시기라 한 번 당하면 회복하기가 정말 어렵죠.
"설마 나한테 그런 일이?" 싶겠지만, 전세사기는 특별히 순진한 사람만 당하는 게 아니에요. 구조를 모르면 누구나 당할 수 있어요. 미리 알아두는 것만이 답입니다.
자주 쓰이는 전세사기 수법
깡통전세
집값보다 전세금이 같거나 높은 상태. 집주인이 대출을 갚지 못하거나 집값이 떨어지면 내 보증금이 증발해요. 신축 빌라에서 특히 자주 발생합니다. 매매가 대비 전세가율이 80% 초과면 위험 신호예요.
이중계약
같은 집으로 두 명 이상에게 동시에 전세계약을 맺는 수법. 또는 집주인에게는 월세계약을, 세입자에게는 전세계약을 맺었다고 속이는 방식도 있어요. 계약 직전에 등기부등본을 재확인하고, 공인중개사 자격도 꼭 확인하세요.
신탁사기
집이 신탁회사에 맡겨진 상태에서 위탁자(집주인)가 신탁사 동의 없이 임의로 전세계약을 맺는 수법. 등기부등본 갑구에 "신탁"이라는 단어가 있으면 반드시 수탁자(신탁사)에게 계약 동의 여부를 확인하세요.
대리인 사기
집주인을 사칭하거나, 위조된 위임장을 들고 온 대리인과 계약을 맺게 되는 수법. 대리인이 나오면 집주인에게 직접 통화해서 위임 사실을 확인하고, 신분증·위임장 원본을 꼼꼼히 대조하세요.
등기부등본, 이렇게 읽으세요
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 열람, 1,000원에 발급할 수 있어요. 계약 당일 최신본을 다시 떼는 게 중요합니다.
표제부 — 집의 기본 정보
건물 주소, 구조, 면적이 나와요. 계약서에 적힌 주소·면적과 일치하는지 확인하세요. 다르면 계약서 자체가 잘못된 거예요.
갑구 — 소유자가 누구인지
현재 소유자 이름이 나와요. 계약하는 집주인(임대인)과 이름이 정확히 일치해야 해요. 가압류, 압류, 강제경매 등이 적혀 있으면 분쟁 중인 집일 수 있어 계약을 피하는 게 좋아요.
을구 — 대출·담보가 얼마나 잡혔는지
근저당권(집을 담보로 빌린 대출)이 기재돼요. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘으면 위험해요. 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금 순위가 밀려서 돌려받지 못할 수 있거든요.
등기부등본 발급 시 "말소사항 포함"에 반드시 체크하세요. 현재는 지워졌지만 과거에 근저당, 가압류, 경매 이력이 있었는지 확인할 수 있어요. 자주 사고가 났던 집일 가능성을 파악하는 데 도움이 됩니다.
전세보증보험 — 가입하면 보증금을 국가가 보장해 줘요
집주인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 대신 돌려주고 집주인에게 구상권을 청구하는 제도예요. 전세 계약이라면 무조건 가입을 추천해요.
기관별 보증료율 비교
- HF(한국주택금융공사) — 연 0.04%~0.18%. 가장 저렴, 대출보증과 별도 가입
- HUG(주택도시보증공사) — 연 0.111%~0.211%. 청년·신혼부부 할인 큰 편
- SGI서울보증 — 연 0.183%~0.208%. 가입 조건 비교적 유연, 민간 운영
공통 가입 조건: 전세 계약기간 1년 이상 / 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청 / 전입신고 + 확정일자 완료 / 실거주 중
청년이라면 HUG의 청년 전세보증보험을 먼저 알아보세요. 소득 기준을 충족하면 보증료 할인 혜택이 있어요. HUG 홈페이지(www.khug.or.kr)에서 조건을 확인할 수 있어요.
계약 전·중·후 체크리스트
전세사기 예방 체크리스트
전입신고와 확정일자는 잔금 지급 당일에 받아야 해요. 하루라도 늦으면 그 사이에 집에 다른 권리(근저당 등)가 설정될 수 있어요. 정부24 앱으로 온라인 전입신고도 가능합니다.
절대 하지 말아야 할 것들
- 등기부등본 확인 없이 계약서에 서명하기
- 잔금 지급 전 전입신고 미루기
- 집주인이 "보증보험 안 된다"고 하면 그냥 넘어가기 → 거절하는 데는 이유가 있어요
- 시세보다 너무 싼 전세 계약 그냥 믿기 → 깡통전세일 가능성이 높아요