원룸 계약 끝내기 — 만기 통보부터 보증금 입금 확인까지

서랍에서 계약서를 꺼내 보니 만기가 넉 달 남았어요. 졸업하면 회사 근처로 옮길지 한 해 더 살지 아직 못 정했는데, 집주인한테는 언제 뭐라고 말해야 하는지도 몰라요. 검색하면 "묵시적 갱신"과 "갱신청구권"이 뒤섞여 나오고, 누구는 "말 안 하면 자동으로 2년 더 살아야 한다"고 하고 누구는 "언제든 나갈 수 있다"고 해요. 그 사이에 집주인한테서 "다음엔 월세 5만 원 올릴게요"라는 카톡이 와요.

이 가이드는 분쟁이 터지기 전에 계약을 정상적으로 끝내는 순서를 시간순으로 밟아요. 만기 캘린더의 숫자 세 개(6개월·2개월·3개월)를 먼저 잡고, 남을지 나갈지에 따라 갈리는 선택지, 이사 당일 보증금과 집을 맞바꾸는 순서, 정산표에서 빼는 돈과 돌려받는 돈까지 다뤄요. 보증금을 못 받은 뒤의 내용증명·임차권등기·조정·소송 절차는 임대차 분쟁 대처법 — 보증금·하자보수 완전 가이드, 원상복구의 법적 범위와 감가상각 계산은 이사 청소·정리 실전 가이드, 공과금 정산 신청 방법과 새 집 전입신고 절차는 이사 체크리스트 — 이사 전부터 전입신고까지로 넘길게요. 바쁘면 「만기 캘린더의 숫자 세 개」 → 6단계 「이사 당일 순서」 → 맨 아래 체크리스트만 보세요.

「계약서 읽는 법 — 근로·임대차·통신 계약 핵심 체크리스트」가 계약하기 전에 볼 조항을 다룬다면, 여기는 그 조항이 만기에 실제로 어떻게 작동하는지를 다뤄요. 근거는 2026년 1월 2일 시행 현행 주택임대차보호법이에요. 제4조·제6조·제6조의2·제6조의3·제7조는 2020년 개정 뒤 바뀐 적이 없어서, 아래 숫자는 2026년 9월 기준 그대로 적용돼요.

먼저 알아야 할 핵심 개념

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만기 캘린더의 숫자 세 개 — 6개월·2개월·3개월

주택임대차보호법 제6조 제1항과 제6조의2가 정한 숫자예요. 이 셋만 캘린더에 넣어 두면 만기 절차의 절반은 끝나요.

6개월 전부터 2개월 전까지 — 임대인이 말할 수 있는 창 — 임대인이 "갱신 안 하겠다"거나 "조건을 바꾸겠다"고 통지할 수 있는 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지예요(제6조 제1항 전단). 이 창을 넘기면 임대인은 만기를 이유로 세입자를 내보낼 수 없어요
2개월 전 — 세입자의 마감선 — 세입자가 "만기에 나가겠다"고 통지해야 하는 기한도 만기 2개월 전까지예요(제6조 제1항 후단). 국토교통부·법무부 「주택임대차보호법 해설집」(2020년 8월)이 갱신 요구 기한을 계산한 예시대로라면, 만료일이 12월 10일이면 10월 9일 24시 전까지 임대인에게 도달해야 해요. 보낸 날이 아니라 상대가 받은 날 기준이에요(민법 제111조 제1항)
둘 다 조용하면 묵시적 갱신 — 임대인도 세입자도 아무 말이 없으면 그 만기에 전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고(제6조 제1항), 기간은 2년이에요(제6조 제2항). 다만 월세를 2기분에 이르도록 밀린 적이 있거나 의무를 현저히 어긴 세입자에게는 이 보호가 없어요(제6조 제3항)
3개월 — 묵시적 갱신 뒤 나가는 데 걸리는 시간 — 묵시적 갱신 상태에서 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요(제6조의2)
"2개월"은 2020년 12월 10일부터 — 세입자 통지 기한이 1개월에서 2개월로 바뀐 건 2020년 12월 10일 시행 개정분이고, 그 뒤 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용돼요(부칙 제17363호 제2조). 그전에 맺고 한 번도 갱신되지 않은 계약만 1개월 기준인데, 존속기간 2년을 생각하면 2026년에 그런 계약이 남아 있을 가능성은 사실상 없어요
통지 수단은 자유, 증거는 기록 — 카톡·문자·전화·말 모두 법적으로는 유효해요. 문제는 나중에 "언제 도달했는지"를 증명하는 쪽이라, 날짜와 상대 번호가 남는 카톡·문자로 보내고 답장까지 받아 두세요. 전세보증금반환보증을 운영하는 HUG(주택도시보증공사)는 임대인이 답장을 보낸 날을 통지 완료일로 볼 만큼 답장을 중요하게 봐요

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묵시적 갱신 — 손해 보는 상태가 아니에요

묵시적 갱신(아무도 말을 안 해서 자동으로 연장된 상태)은 "2년 더 묶인다"는 뜻이 아니에요. 세입자 쪽에 유리한 점이 더 많아요.

같은 조건 2년, 언제든 통지 후 3개월, 갱신청구권은 남아요 — 월세·보증금·특약 전부 전 계약 그대로 2년이고(제6조 제1항·제2항), 새 계약서 없이 종전 대항력·우선변제권이 유지돼요(법제처 생활법령정보, 2026년 8월 기준). 나갈 땐 해지 통지 후 3개월이면 끝나고 위약금·중개보수(복비) 규정은 없어요(제6조의2). 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않으니(국토교통부·법무부 해설집 Q7) 다음 만기 창에서 1회를 쓸 수 있어요. 셋의 차이는 아래 「남기로 했다면」 표에서요
임대인은 2년 동안 못 내보내요 — 법무부 주택임대차표준계약서 별지1은 "임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다"라고 풀어 써요. 제7조 사유는 2기 차임 연체나 무단 전대 같은 세입자 쪽 잘못이에요
반대급부 하나 — 임대인이 창 안에 말해 오면 묵시적 갱신은 없어요 — 만기 6~2개월 전 사이에 임대인이 인상·거절을 통보하면 그때부터는 갱신청구권을 쓸지 나갈지를 정해야 해요. 창 막바지에 통보가 오면 대응 시간이 짧으니, 남고 싶다면 만기 2개월 전이 가까워질수록 카톡을 잘 봐야 해요
반대급부 둘 — 전화 한 통이 합의 갱신이 될 수 있어요 — 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 조정사례(2022년 7월)에서, 세입자는 묵시적 갱신이라며 통지 후 3개월 종료를 주장했지만 만기 한 달 전 임대인과 통화로 새 계약을 하기로 한 녹취가 있어 합의 갱신으로 판단됐고, 손해배상 300만 원을 보증금에서 공제당했어요. 묵시적 갱신을 기다릴 거면 조건 이야기를 전화로 하지 마세요

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계약갱신청구권 — 1회용 카드는 언제 꺼내나

계약갱신청구권(법에서는 계약갱신요구권)은 임대인이 "나가 달라"거나 "올려 달라"고 했을 때 꺼내는 카드예요. 조용한 임대인에게 먼저 꺼낼 이유는 없어요. 이하 "갱신청구권"으로 줄일게요.

언제·몇 번·얼마나 — 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요(제6조의3 제1항). 임대차 기간 중 1회, 갱신 기간은 2년이에요(제2항). 조건은 전 계약 그대로이되 차임·보증금은 제7조 범위에서 올릴 수 있어요(제3항)
인상 상한은 5% (20분의 1) — 제7조 제2항과 시행령 제8조 제1항이 정한 상한이에요. 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 다시 못 올려요(시행령 제8조 제2항). 시·도가 조례로 더 낮출 수 있는데, 2026년 9월 기준 상한을 낮춘 조례는 확인되지 않았어요. 해설집은 5%가 "증액할 수 있는 상한일 뿐"이고 그 안에서 협의로 정한다고 설명해요
거절 사유는 9가지, 원룸에서 실제로 마주치는 건 셋 — 1호 월세 2기분 연체, 7호 철거·재건축(계약 때 공사 시기와 기간을 구체적으로 고지했거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우), 8호 임대인이나 그 직계존속·직계비속의 실거주예요. 나머지는 2호 거짓·부정한 방법으로 임차, 3호 상당한 보상을 주고 합의, 4호 무단 전대, 5호 고의·중과실 파손, 6호 주택 멸실, 9호 그 밖의 중대한 사유예요
실거주로 거절해 놓고 남에게 세 놓으면 손해배상 — 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 거절 당시 환산월차임 3개월분·새 세입자와의 차액 2년분·실제 손해액 중 큰 금액을 물어야 해요(제6조의3 제5항·제6항). 실거주 의사의 증명책임은 임대인에게 있어요(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 실거주 거절을 다투는 절차는 이 가이드 밖이에요
행사한 뒤에도 언제든 나갈 수 있어요 — 갱신청구권으로 갱신된 계약도 해지 통지 후 3개월이면 끝나요(제4항이 제6조의2를 준용). 갱신된 기간이 시작되기 전에 해지 통지가 도달해도 마찬가지로 통지 후 3개월에 효력이 생겨요(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결). 해설집 Q11대로 그 3개월분 월세는 내야 해요
임대인이 먼저 거절했어도, 나가기로 말했어도 창 안이면 돼요 — 해설집 Q9·Q10은 만기에 나가기로 사전에 합의했더라도, 임대인이 먼저 거절을 통지했더라도 창 안이면 갱신을 요구할 수 있다고 해요. 갱신청구권을 미리 포기하는 약정은 제10조에 따라 무효예요
합의로 5% 넘게 올려 주면 카드는 남아요 — 해설집 임대료상한 Q3은 갱신청구권을 행사하지 않고 합의로 5%를 초과해 인상하는 새 계약도 가능하며 "이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있다"고 해요. 반대로 갱신청구권을 행사하면서 5% 초과에 합의하면 초과분은 효력이 없고 돌려받을 수 있어요(제10조·제10조의2)

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1년 계약 원룸의 진실 — '2년으로 본다'

원룸은 1년 계약이 흔해요. 그런데 법은 2년 미만으로 정한 기간을 2년으로 보고, 짧은 기간이 유효하다는 주장은 세입자만 할 수 있어요(제4조 제1항). 세입자에게 불리한 약정은 무효예요(제10조).

1년 만기에 나가는 건 세입자 선택이에요 — 해설집(2020년 8월)은 "임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 살 수 있다"고 설명해요. 임대인이 "1년 계약이니 1년 만기에 나가라"고 해도 세입자는 2년을 주장할 수 있어요
2년까지는 갱신청구권을 쓸 필요가 없어요 — 1년 만기는 제4조로 이미 보호되니, 카드는 2년 만기 6~2개월 전 창에서 써요(해설집 Q12). 1년 만기에 "갱신청구권 행사합니다"라고 말하면 필요 없는 곳에 1회를 쓰는 셈이 될 수 있어요
갱신 때 또 1년으로 적어도 2년이에요 — 국토교통부·법무부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022년 1월)에는 갱신 계약을 12개월로 썼는데 임대인이 그 만기에 퇴거를 요구하자, 조정위원회가 제4조 제1항에 따라 2년을 확인한 사례가 있어요
1년 만기에 나갈 거면 통보는 2개월 전, 이게 유일하게 안전한 길이에요 — 2개월 전 통보 없이 1년 만기를 넘긴 상태를 뭐라고 볼지는 공공기관 실무자 사이에서도 갈려요. 한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장 칼럼(2026년 1월)은 "2년 계약으로 간주하거나 1년 기준으로 묵시 갱신된 계약이 될 여지가 있다"고 양론을 적었어요. 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결은 세입자가 1년 만기 뒤 묵시적 갱신을 근거로 새로 2년을 주장하는 건 안 된다고 봤고요. 놓쳤다면 단정하지 말고 임대인과 퇴거일을 합의해 문자로 남기는 게 현실적이에요

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중도 해지 3종 — 위약금·복비가 갈리는 지점

"만기 전에 나가면 위약금이냐"는 질문의 답은 지금이 어느 기간인지에 따라 달라요.

① 최초 계약기간 중 — 법에 정해진 해지권이 없어요 — 민법 제635조는 기간을 정하지 않은 임대차, 제636조는 해지권을 유보하는 특약이 있을 때의 조문이라, 기간을 정한 원룸 계약에서 그런 특약이 없으면 세입자가 혼자 끝낼 근거가 없어요. 임대인 동의를 받아 합의 해지로 나가는 거예요. 통보만 하고 나가면 남은 기간 월세를 청구받을 수 있어요
관행: 다음 세입자 올 때까지 월세 + 새 계약 복비 — 임대인 동의의 조건으로 이 둘이 얹히는 경우가 많아요. 다만 중개보수는 공인중개사법 제32조 제1항상 중개를 의뢰한 사람(임대인과 새 세입자)이 내는 돈이라, 기존 세입자 부담은 법적 의무가 아니라 합의 사항이에요. 한국부동산원 조정사례가 인용한 서울지방법원 97나55316 판결은 "특별한 약정이 없는 한 기존 임차인이 부담할 성질의 것이 아니다"라고 봤고, 만기 2개월 전에 새 세입자 입주일에 맞춰 나간 세입자에게 복비를 물린 임대인이 조정으로 돌려준 사례도 있어요. 합의 조건은 보통 "새 세입자 입주일까지 월세"로 끊기니, 그 날짜를 정산 기준으로 문자에 남기세요
위약금 특약이 있으면 특약이 먼저예요 — 계약서에 중도 해지 위약금 조항이 있으면 그 문구대로예요. 문구가 구체적이지 않거나 금액이 과도하면 다툴 여지는 있지만, 기본값은 특약이에요. 특약을 찾는 법은 계약서 읽는 법 — 근로·임대차·통신 계약 핵심 체크리스트에 있어요
② 묵시적 갱신·③ 갱신청구권 갱신 기간 중 — 통지 후 3개월, 위약금·복비 없음 — 임대인 동의 없이 해지 통지만으로 끝나지만, 그 3개월 동안은 계약이 살아 있으니 월세도 내야 해요(제6조의2, 제6조의3 제4항). 만기 무렵 임대인과 조건을 이야기해 정한 합의 재계약은 ①에 가까워서, 나가려면 다시 합의가 필요해요(조정사례집 판단표)

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보증금과 집은 맞바꾸는 것 — 동시이행

세입자가 집을 돌려주는 것과 임대인이 보증금을 돌려주는 것은 맞바꾸기(법률 용어로 동시이행) 관계예요. 이사 당일 순서의 근거가 전부 여기서 나와요.

판례와 표준계약서가 같은 말을 해요 — 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결은 "임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다"고 확인했어요. 법무부 주택임대차표준계약서 제9조(계약의 종료)도 세입자가 원상복구해 집을 돌려주는 것과 임대인이 보증금을 돌려주는 것을 동시에 하도록 정하고, 단서에서 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구 의무에서 뺐어요
보증금 받기 전까지 계약은 살아 있어요 — 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속해요(제4조 제2항). 그래서 보증금이 안 들어왔는데 전출하거나 열쇠를 넘길 이유가 없어요. 위 2020년 판결은 이 조항의 취지를 "임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호"하는 것이라고 했어요
반대로, 집을 넘길 준비가 돼야 임대인도 지체 책임을 져요 — 조정사례집(2022년 1월)은 "임차인이 퇴거하였음에도 불구하고 임대인이 정산 후 보증금 반환을 지체하고 있다면 지연이자를 부담"한다고 해요. 법정이율은 연 5%예요(민법 제379조). 짐을 안 빼고 "돈부터 주세요"는 맞바꾸기가 아니에요
짐 빼고 열쇠만 쥐고 있으면 월세는 안 붙어요 — 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202 판결은 계약 종료 후 집을 실제로 사용·수익하지 않고 점유만 유지한 세입자에게는 부당이득 반환 의무가 없다고 봤어요. 반대로 계속 살면서 사용하면 차임 상당은 내야 해요(조정사례집)
"다음 세입자 들어오면 준다"는 법적 근거가 없어요 — 보증금 반환 시기는 계약 종료 시점이지 다음 세입자의 입주일이 아니에요(제4조 제2항). 안 주면 임대차 분쟁 대처법 — 보증금·하자보수 완전 가이드의 순서로 가요

만기 일정 8단계

D-6개월 ~ D-2개월: 남을지 나갈지 정하고, 정했으면 말하기

계약서 만기일을 확인하고 폰 캘린더에 "만기 6개월 전"과 "만기 2개월 전 마감" 두 개를 넣는 게 첫 동작이에요. 그다음 남은 학기, 직장 위치, 이 방의 문제점(곰팡이·소음·관리비), 임대인이 인상을 말했는지를 놓고 정해요. 갈래는 셋이에요.

(a) 나간다 → 만기일을 박아서 통보

문구는 세 가지를 한 문장에 담아요. 내가 누구인지, 어느 집 어느 계약인지, 갱신하지 않고 만기에 나가며 보증금을 돌려 달라는 것. HUG가 공개한 공식 문자 예시를 원룸에 맞춰 옮기면 이래요.

안녕하세요, ○○빌 ○○○호 세입자 ○○○입니다. 임대인 ○○○님 맞으시죠? 2027년 3월 10일 계약 만기에 맞춰 계약을 갱신하지 않고 퇴거하겠습니다. 만기일에 보증금 ○,○○○만 원 반환 부탁드립니다.

카톡으로 보내고 답장을 받아 두세요. 답이 없으면 전화한 뒤 "방금 통화한 내용 정리합니다"라고 다시 남기고, 그래도 없으면 내용증명 작성·발송 완전 가이드대로 내용증명을 보내요.

통보 상대는 등기부상 소유자 본인이에요. 원룸은 관리인이나 중개사가 중간에 끼어 있는 경우가 많은데, 그 사람에게만 말하고 끝내면 임대인에게서 통지 수령 권한을 위임받았다는 위임장이 없는 한 "도달"로 인정받기 어려워요. 계약서와 등기부에서 임대인 이름·연락처를 확인하고 본인에게 보내세요. 임대인이 둘 이상이면 전원에게요.

(b) 남고 싶고 임대인이 조용하다 → 기다린다

먼저 말할 이유가 없어요. 만기 2개월 전까지 임대인이 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이고, 같은 조건 2년에 갱신청구권도 남아요. 단, 임대인과 통화로 "그럼 그대로 갈게요" 같은 조건 이야기를 하면 합의 갱신으로 인정될 수 있어요. 앞의 300만 원 공제 사례가 그 경우예요.

(c) 임대인이 인상·거절을 통보했다 → 갱신청구권 행사 여부 판단

인상 요구라면 "계약갱신청구권을 행사하겠습니다. 인상은 5% 이내에서 협의해 주세요"라고 카톡으로 답하면 협상이 조문 위에서 시작돼요. 실거주 거절이라면 나갈 준비를 하되 거절 통지 카톡은 지우지 말고 보관하세요. 갱신됐을 2년 안에 그 집에 다른 세입자가 들어오면 손해배상의 근거가 돼요.

전세보증금반환보증 가입자라면 이 단계가 곧 보증금이에요. HUG는 이행청구 때 만기 2개월 전까지 갱신거절을 통지했다는 증빙(임대인 답장이 있는 카톡·문자)을 요구하고, 통지 없이 묵시적 갱신되면 보증사고가 아니라 이행청구를 못 해요. 예외는 임대인과 HUG 양식의 「임대차 계약 종료 확인서」를 써서 보증기간 만료일부터 2개월 안에 내는 것뿐이에요.

주의

2개월 전 통보를 놓치면 나가는 데 3개월이 더 걸려요. 이사 갈 집부터 계약해 놓고 통보하면 순서가 꼬여요. 묵시적 갱신이 된 뒤에는 해지 통지 후 3개월이 지나야 계약이 끝나고, 그 3개월치 월세는 내 몫이에요. 통보가 먼저, 새 집 계약이 다음이에요.

D-2개월: 마감선 — 넘기면 3개월이 더 걸려요

만기 2개월 전 날짜의 전날 자정까지 임대인에게 통지가 도달해야 해요. 이날이 지나면 묵시적 갱신이고, 그때부터 해지 통보를 해도 효력은 3개월 뒤예요.

1년 계약도 똑같이 2개월 전이에요 — 1년 만기에 나갈 계획이면 이 마감선이 유일하게 안전한 길이에요. 놓치면 앞에서 본 것처럼 해석이 갈려요
토요일·공휴일이면 그 전 평일까지 — HUG는 마감일이 토요일이나 공휴일이면 직전 평일까지 도달해야 한다고 봐요. 보증 미가입자도 이 기준으로 맞추면 안전해요
이미 이사 날짜가 잡혔는데 마감을 넘겼다면 — 임대인과 합의로 종료일을 앞당길 수 있어요. 합의는 반드시 카톡·문자로 남기세요. 조정사례집이 합의 갱신과 묵시적 갱신을 가르는 기준이 "만기 2개월 전 논의 내역이 있는지"예요. 구두 합의는 나중에 어느 쪽으로도 읽힐 수 있어요

D-2개월 ~ D-1개월: 집 보여주기와 새 집 계약 — 두 계약의 날짜 맞추기

통보가 끝났으면 임대인은 다음 세입자를 구하기 시작해요. 이 시기에 세입자가 챙길 건 두 가지예요.

집 보여주기는 의무가 아니지만, 협조하는 게 나한테 유리해요. 다음 세입자가 빨리 구해질수록 보증금이 제 날짜에 나올 가능성이 올라가요. 대신 조건은 세입자가 정해요. 방문 시간은 내가 있을 때로 잡고, 도어락 비밀번호를 중개사나 임대인에게 넘기지 마세요. 내가 없을 때 들어오는 건 내 주거 공간에 무단으로 들어오는 거예요.

새 집 계약은 현재 집 보증금 반환일에 맞춰요.

새 집 잔금일을 현 집 만기일과 같은 날로 잡되, 현 집 보증금 입금을 오전, 새 집 잔금 이체를 오후로 나누세요
새 집 계약서 특약에 "현 거주지 보증금 반환이 지연될 경우 잔금일을 협의하여 조정한다" 한 줄을 넣어 두면, 현 집이 늦어져도 새 집 계약 위반이 되지 않아요
이사 업체 예약, 견적 비교는 이사 체크리스트 — 이사 전부터 전입신고까지의 순서대로요

D-1개월: 정산표를 미리 합의하기

이사 당일 30분 싸움을 없애는 카톡 한 통이에요. 아래 여섯 가지를 한 번에 정리해 보내고 답을 받아 두세요.

① 보증금 반환 계좌와 시각 — 내 계좌번호, 이사 당일 몇 시에 입금할지
② 원상복구 요구 사항 — 미리 방문해서 손볼 곳이 있으면 지금 말해 달라고 요청. 이사 당일에 처음 듣는 원상복구 요구가 제일 골치 아파요
③ 청소비 — 계약서에 청소비 특약이 있는지, 있다면 금액이 얼마로 적혀 있는지 함께 확인
④ 관리비·공과금 정산 방식 — 이사일 기준 일할 계산인지, 계량기 검침 기준인지
⑤ 장기수선충당금 반환 예고 — 오피스텔·아파트라면 관리비에 포함해 낸 장기수선충당금을 돌려받겠다는 것을 미리 알려요
⑥ 월세 일할 계산 기준일 — 만기일인지 합의한 퇴거일인지

같이 할 일이 하나 더 있어요. 입주 때 찍은 사진과 하자 기록을 찾아 두세요. 「원룸 계약 실전 체크리스트」가 입주일에 사진을 찍으라고 한 이유가 이 단계예요. 없으면 지금이라도 현재 상태를 날짜가 남게 찍어 두세요.

D-7 ~ D-1: 해지 예약과 복구 작업

이 주간에 할 일은 대부분 다른 가이드가 절차를 다루니, 여기서는 "며칠 전에 뭘"만 적을게요.

가스 기사 방문 예약 — 이사 2~3일 전에 도시가스 고객센터에 철거·정산 방문을 예약해요. 당일 예약은 안 될 때가 많아요
전기·수도·인터넷 — 해지·이전 신청 방법과 이체 한도 확인은 이사 체크리스트 — 이사 전부터 전입신고까지에서요
옵션 가전 목록 대조 — 계약서나 확인·설명서에 적힌 옵션(냉장고·세탁기·에어컨·전자레인지 등)이 다 있는지, 리모컨과 부속품까지 확인해요. 조정사례집에는 입주 때 받은 물품과 반환 물품이 달라 원상회복 비용을 일부 부담한 사례가 있어요
벽 접착 자국·못 구멍·대형 폐기물 — 원상복구 범위와 청소 순서는 이사 청소·정리 실전 가이드대로요. 대형 폐기물 스티커는 하루 전에 붙여 두세요
새 집 잔금 이체 한도 — 받는 쪽인 보증금은 한도와 무관하지만, 새 집 잔금을 보내는 내 계좌의 1일 이체 한도는 미리 올려 두세요
우편물·택배 주소 변경 — 우체국 주거이전 서비스, 쇼핑몰·카드사 배송지부터 바꿔요

D-day: 이사 당일 순서 — 이 순서만 지키면 돼요

HUG가 보증 이행 때 요구하는 명도 증빙 3종(명도 사실을 알린 문자, 짐 뺀 뒤 집 사진, 이사일 기준 정산 내역)이 이 순서의 뼈대예요. 보증에 가입하지 않았어도 이 세 가지가 "집을 넘겼다"는 증거가 돼요.

① 짐 반출 완료 — 이사 차가 떠난 뒤에 다음 순서로 넘어가요
② 계량기 촬영 + 정산 신청 — 전기·가스·수도 계량기를 숫자가 보이게 찍고, 이사 체크리스트 가이드의 방법대로 정산을 신청해요
③ 빈 방 촬영 — 현관문 정면, 방 전경, 벽·바닥, 옵션 가전, 욕실을 날짜가 보이게 찍어요. HUG 명도 증빙 항목과 같아요
④ 임대인 또는 대리인과 함께 상태 확인 — 임대인이 못 오고 대리인이 오면 신분증과 "○○○에게 확인과 열쇠 수령을 위임합니다"라는 임대인 문자를 받아 두세요
⑤ 정산표 최종 확정 — 4단계에서 합의한 항목대로 빼는 돈과 돌려받는 돈을 숫자로 맞추고, 그 자리에서 카톡으로 "정산 내역 확인합니다"라고 보내 답을 받아요
⑥ 보증금 입금 확인 — 임대인 명의 계좌에서 내 계좌로 들어왔는지 은행 앱에서 확인하고 캡처해요. 대리인 계좌나 제3자 계좌에서 오면 나중에 "누가 준 돈이냐"가 문제 될 수 있어요
⑦ 열쇠·카드키 인계 — 실물 열쇠는 현장에서 직접 넘기고, 도어락은 임대인이 비밀번호를 바꾸는 게 원칙이에요. 넘겼다는 사실과 시각을 카톡으로 남겨요
⑧ 새 집으로 이동해 당일 전입신고 + 확정일자 — 절차는 전입신고·확정일자 — 보증금 순위가 정해지는 하루에서요

⑥ 전에 ⑦과 ⑧을 하지 않는 것, 이게 이 가이드에서 제일 중요한 한 줄이에요.

주의

보증금 입금 확인 전에 열쇠를 넘기거나 새 집에 전입신고를 하지 마세요. 주민등록은 하나라 새 집에 전입하는 순간 옛 집의 대항력과 우선변제권이 사라져요. 국토교통부 공식 영상도 보증금을 받기 전 이사는 안 된다고 설명해요. 구조는 전입신고·확정일자 — 보증금 순위가 정해지는 하루가 다뤄요.

D-day 보증금이 안 들어왔다면 — 그날 할 것과 하지 말 것

"오후에 넣을게요"가 저녁이 되고, "다음 세입자 잔금 받으면 드릴게요"로 바뀌는 날이에요. 그날의 원칙은 짐은 빼도 점유는 유지예요.

하지 말 것

열쇠·카드키를 넘기지 않아요. 짐을 다 뺐어도 열쇠를 쥐고 있으면 집을 아직 돌려주지 않은 상태예요
새 집 전입신고를 하지 않아요. 옛 집의 대항력이 사라져요
"다음 세입자 오면 준다"에 구두로 "네"라고 하지 않아요. 반환일이 무기한이 돼요

할 것

반환 예정일을 날짜로 박은 문자를 받아요. "○월 ○일까지 보증금 ○○○만 원을 반환하겠습니다"
새 집 잔금·전입 일정을 조정해요. 3단계에서 넣어 둔 특약이 여기서 일해요
근거를 대요. "보증금을 받을 때까지 임대차관계가 존속한다(주택임대차보호법 제4조 제2항)"는 한 줄이면 충분해요. 짐을 뺀 상태로 열쇠만 쥐고 있으면 그동안 월세는 발생하지 않아요(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202 판결)
반대급부도 알아 두세요. 전출을 미루는 만큼 새 집 대항력 발생일도 밀려요. 새 집 등기부를 그날 다시 떼어 그 사이 근저당이 잡히지 않았는지 확인하는 것으로 보완해요

며칠 안에도 안 되면 내용증명 → 임차권등기명령(등기 완료를 확인한 뒤에 전출) → 분쟁조정의 순서예요. 절차 전부는 임대차 분쟁 대처법 — 보증금·하자보수 완전 가이드에 있어요. 임차권등기의 부작용(다음 세입자가 최우선변제를 못 받아 반환이 더 늦어질 수 있음)은 전입신고·확정일자 — 보증금 순위가 정해지는 하루에서요. 전세보증금반환보증 가입자는 계약 종료 후 1개월까지 못 받으면 보증사고이고, 임차권등기명령을 마친 뒤 HUG에 이행청구를 해요.

D+1 ~ D+30: 마무리 정산과, 남기로 한 사람의 서류

나간 사람

이사 뒤에 날아오는 전기·가스·수도 최종 고지서와 관리비 정산서를 확인하고, 임대인이 대신 낸 게 있으면 그 금액만 정산해요
보증금에서 공제된 항목이 있으면 내역과 견적서·영수증을 요구해요. "합의했다"는 말만으로는 근거가 안 돼요
장기수선충당금을 못 받았으면 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 임대인에게 청구해요. 공동주택관리법 시행령 제31조 제9항이 관리주체에게 확인서 발급 의무를 지워요
월세 세액공제용으로 계약서와 이체 내역을 보관해요

남은 사람

묵시적 갱신이면 서류가 없는 게 정상이에요 — 대신 만기가 지난 날짜와 그 전 2개월 동안 임대인과 조건 논의가 없었다는 기록(카톡 화면)을 남겨 두세요. 합의 갱신이 아니라는 증거예요
갱신청구권을 행사했으면 글자로 남겨요 — 표준계약서 첫 장 "계약의 종류" 체크란에 「주택임대차보호법」 제6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약 칸이 있어요. 새 계약서를 안 쓰더라도 카톡에 "계약갱신요구권 행사에 따른 갱신"이라고 남기세요. 합의 재계약과 구분되는 지점이고, 2년 뒤 카드가 남았는지가 여기서 갈려요
보증금이나 월세가 올랐으면 세 가지 — ① 증액분 계약서에 확정일자를 다시 받아요. 표준계약서 별지1이 증액된 보증금의 우선변제권을 위해 "반드시 다시 확정일자를 받아야 한다"고 적어요. 증액분은 그날부터 새 순위예요. ② 등기부를 다시 떼어 그 사이 근저당이 늘지 않았는지 봐요. ③ 임대차 신고 대상(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과)이면 금액이 바뀐 갱신은 30일 안에 신고해야 하고, 임대인과 공동 의무예요. 금액 변동 없이 기간만 늘어난 갱신은 신고 대상에서 빠져요(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의3 제1항). 방법은 전입신고·확정일자 — 보증금 순위가 정해지는 하루에서요

이사 당일 정산표 — 빼는 돈, 돌려받는 돈

조정사례집(2022년 1월)이 정리한 공식 흐름이 그대로 정산표예요. 미납 차임·공과금은 확인해서 공제하고, 원상회복은 견적·감정으로 통상 손모인지 과실인지를 가른 뒤 책임 비율만큼 공제하며, 세입자가 퇴거했는데도 반환을 미루면 임대인이 지연이자를 물어요.

➖

보증금에서 빠질 수 있는 돈

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결은 계약 종료 후 집을 넘길 때까지 생긴 세입자의 채무는 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다고 봐요. 그래서 아래 항목은 임대인이 뺄 수 있어요. 다만 근거가 있는 항목만이에요.

미납 월세 — 만기일 또는 합의한 퇴거일 기준으로 일할 계산한 금액
관리비·공과금 정산분 — 계량기 검침이나 이사일 기준 일할로 계산한 실제 금액. 특약으로 정액을 정했으면 특약 문구대로예요. 조정사례 중에는 "수도세 월 1만 원" 특약인데 동파 예방으로 한 달 내내 물을 틀어 19만 원이 나온 건을 세입자 과실을 인정해 7대 3으로 나눈 사례가 있어요
세입자 과실 원상복구비 — 견적서·영수증이 있고, 감가상각을 반영한 금액만이에요. 조정사례집에는 벽지·바닥재 견적 190만 원에 세입자 과실을 30%로 보아 55만 원만 부담하게 한 사례가 있어요. 항목별 판단 기준과 계산은 이사 청소·정리 실전 가이드에서요
청소비 — 계약서에 청소비 특약이 있고 금액이 적혀 있을 때만이에요. 특약이 없는데 "관행"으로 빼는 청소비는 근거가 없어요. 특약 금액이 지나치게 크면 조정 대상이 될 수는 있지만, 청소비 특약을 직접 다룬 판례·조정례는 2026년 9월 기준 확인하지 못했어요. "무효"라고 단정하지는 마세요
임대인이 통상 손모를 넣으면 — 벽지 변색·가구 자국·핀 구멍처럼 살면서 자연히 생기는 것은 표준계약서 제9조 단서가 원상복구 의무에서 뺀 항목이에요. 항목별 기준은 이사 청소·정리 실전 가이드에서요

➕

돌려받아야 할 돈

보증금 잔액 — 보증금 전액에서 위 항목 중 근거가 있는 것만 뺀 나머지
장기수선충당금 — 아파트는 공동주택관리법 제30조에 따라 소유자가 내는 돈이라, 세입자가 관리비에 섞어 대신 냈으면 시행령 제31조 제8항에 따라 돌려받아요. 표준계약서 제10조(비용의 정산) 제2항도 반환 청구를 명시해요. 오피스텔·다세대의 수선적립금은 근거법이 다르니 원룸 관리비 명세 읽는 법 & 따지는 법에서 내 건물 기준을 확인하세요. 세입자 부담 특약이 없으면 청구하는 게 원칙이에요
선납 월세 초과분 — 월세를 선불로 내는 계약에서 퇴거일 이후 기간에 해당하는 금액
임대인이 임의로 뺀 항목 — 특약도 견적서도 없이 공제한 금액은 돌려받을 대상이에요

🧾

정산 때 받아 둘 것 네 가지

이 넷이 있어야 나중에 "그때 다 합의한 거잖아요"에 대응할 수 있어요.

정산 내역 문자 — 항목·금액·근거를 적은 카톡과 "확인합니다"라는 양쪽 답장
원상복구비 견적서·영수증 — 업체 이름과 날짜가 있는 것
관리비 정산서 — 관리사무소가 있으면 정산서, 없으면 임대인이 계산한 산식과 고지서
입금 확인 캡처 — 입금자명이 임대인 이름인 은행 앱 화면

남기로 했다면 — 세 가지 갱신의 차이

🧭

묵시적 갱신 · 갱신청구권 갱신 · 합의 재계약

같은 "2년 더"라도 어느 갱신이냐에 따라 조건 변경, 중도 해지, 남는 카드가 달라요. 계약서에 뭐라고 적히느냐가 2년 뒤에 갈려요.

묵시적 갱신

판단 기준 — 만기 2개월 전까지 임대인·세입자 사이에 갱신 논의가 없었고 임대인이 거절도 안 한 경우(조정사례집 판단표)
조건 변경 — 없음. 전 계약 그대로
기간 — 2년(제6조 제2항)
5% 상한 — 적용할 인상 자체가 없음
갱신청구권 소진 — 아니요. 그대로 남아요
중도 해지 — 세입자는 언제든, 통지 후 3개월(제6조의2). 위약금·복비 규정 없음
필요한 서류 — 없음. 만기 지난 날짜와 논의 없었음을 기록만

갱신청구권 갱신

판단 기준 — 만기 6~2개월 전 창 안에 세입자가 "계약갱신요구권을 행사한다"는 명확한 의사표시를 한 경우
조건 변경 — 전 계약과 동일하되 차임·보증금은 5% 이내에서 협의 가능(제6조의3 제3항, 제7조)
기간 — 2년(제6조의3 제2항)
5% 상한 — 적용. 넘는 부분은 무효, 반환 청구 가능(제10조의2)
갱신청구권 소진 — 예. 1회를 여기서 써요
중도 해지 — 세입자는 언제든, 통지 후 3개월(제6조의3 제4항). 위약금·복비 규정 없음
필요한 서류 — 계약서 "계약의 종류" 체크란에 갱신요구권 행사 표시, 또는 카톡에 같은 문구. 금액이 바뀌면 증액분 확정일자 + 30일 내 임대차 신고

합의 재계약

판단 기준 — 만기 2개월 전 무렵 통화·문자·서면으로 조건을 논의해 정한 경우(조정사례집 판단표). 전화 한 통도 여기 들어갈 수 있어요
조건 변경 — 합의한 대로. 5%를 넘는 인상도 가능
기간 — 합의한 기간. 단 2년 미만으로 적어도 세입자는 2년을 주장할 수 있어요(제4조 제1항)
5% 상한 — 갱신청구권을 행사하지 않았으므로 적용되지 않아요(해설집 임대료상한 Q3)
갱신청구권 소진 — 아니요. 다음 만기에 1회를 쓸 수 있어요(해설집 Q3, 표준계약서 별지1)
중도 해지 — 합의한 기간을 지키는 게 원칙, 나가려면 다시 합의 필요(조정사례집 판단표). ①번 최초 계약과 같은 처지예요
필요한 서류 — 계약서 "합의에 의한 재계약" 체크, 금액이 바뀌면 증액분 확정일자 + 30일 내 임대차 신고

꼭 알아야 할 주의사항

주의

갱신청구권은 1회용이에요. 임대인이 조용한데 먼저 꺼내면 카드가 사라져요.

주의

"다음 세입자 들어오면 준다"에 구두로 동의하면 반환일이 무기한이 돼요.

주의

최초 계약기간 중 중도 해지는 임대인 동의 사항이에요.

주의

청소비·원상복구비는 특약과 견적서 없이 "관행"으로 빼는 걸 받아들이지 마세요. 그 자리에서 결정하기 어려우면 "다툼 있는 항목은 보류하고 나머지 보증금은 오늘 반환"으로 나누는 것도 방법이에요.

알아두면 좋은 것들

Pro Tip

임대인이 인상을 요구하면 "갱신청구권을 행사하겠습니다, 인상은 5% 이내로 협의해 주세요"라고 답하세요.

Pro Tip

새 집 잔금 시각을 현 집 보증금 입금 이후 (예: 오후)로 잡으면 보증금 지연이 연쇄 사고로 번지지 않아요.

Pro Tip

이사 당일 임대인이 못 오면 대리인의 신분과 위임 문자를 받고, 보증금은 반드시 임대인 명의 계좌에서 오는지 확인하세요.

상담·조정 창구 (2026년 9월 기준)

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 — 상담 1644-5599(평일 09:00~12:00, 13:00~17:30). 온라인 조정 신청과 조정사례 열람이 돼요. 조정은 신청일부터 60일 안에 끝내는 게 원칙이고, 부득이하면 30일 연장돼요(주택임대차보호법 제23조 제1항)
서울시 전월세 종합지원센터 — 02-2133-1200~1208. 서울시는 자체 조례로 주택임대차분쟁조정위원회를 운영하고, 조정 대상에 "임대차계약 갱신 및 종료"와 "공인중개사 보수 등 비용부담" 분쟁이 들어 있어요. 복비를 누가 내느냐도 여기서 다툴 수 있어요